ตลาดคอนโดฯ กทม. ฟื้นต่อเนื่อง ชี้น้ำท่วม-ต้นทุนพุ่งทำบริษัทมหาชนครองตลาดเกินครึ่ง
Written by Administrator
Tuesday, 15 May 2012 09:51
อานิสงค์จากภัยธรรมชาติต่างๆโดยเฉพาะน้ำท่วมทำให้การตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยมีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งที่ผ่านมาแม้ว่าค่าครองชีพจะสูงขึ้นและหลายครอบครัวมีภาระเกี่ยวกับการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยที่เสียหายจากภัยธรรมชาติ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่เติบโตเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทั้งจากการซื้อขายบ้านเพื่อการโยกย้ายที่อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งการซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มเติมเพื่อไว้เป็นที่หลบภัยยามฉุกเฉิน
จากอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปีที่แล้วทำให้คนกรุงเทพฯและปริมณฑลตื่นตัวเกี่ยวกับความปลอดภัยในที่อยู่อาศัยของตัวเองมากขึ้น ซึ่งจากการป้องกันพื้นที่เขตเศรษฐกิจอย่างเข้มงวดของทางภาครัฐทำให้ภาคประชาชนเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในหรือในเขตเศรษฐกิจใกล้เคียงกับแนวป้องกันภัยธรรมชาติ เพื่อหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้ากับเหตุน้ำท่วมระยะยาว และจากเหตุการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2555 ตลาดคอนโดมิเนียมมีหน่วยขายในตลาดสูงเป็นประวัติการณ์
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เผยว่า ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยของบริษัทฯ สำรวจพบว่ามีอุปทานเปิดใหม่จํานวน 35 โครงการรวม 16,070 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 31% จากช่วงเดียวกันของปี 2554 และมียอดขายรวม 8,460 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 122% หรือคิดเป็น 53% จากจํานวนอุปทานใหม่ทั้งหมด
“ในช่วงต้นปี 2555 ที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเสนอขายมูลค่ารวมเกือบ 4 หมื่นล้านบาท และสามารถทำยอดขายได้ถึง 21,078 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2555 มีอัตราการเติบโตดีขึ้นในภาพรวม ซึ่งสาเหตุหลักๆมาจากปัญหาอุทกภัยที่อาจทำให้ผู้บริโภคเกิดความหวั่นวิตกต่อที่อยู่อาศัยแนวราบ จนมีส่วนผลักดันให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้นได้” นายอนุกูล กล่าว
นอกจากนี้ นายอนุกูล ยังวิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ความต้องการคอนโดฯในกรุงเทพฯยังคงเป็นกลุ่มตลาดคอนโดฯราคาระหว่าง 50,000 – 70,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นหลัก โดยมีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุดอย่างน้อย 70% ของตลาดรวม ซึ่งทำเลของโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบริเวณชานเมือง แต่หลังจากนี้คาดว่าโครงการใหม่ๆที่จะออกขายในตลาดจะเน้นเสนอขายในทำเลพื้นที่ใจกลางเมืองหรือ พื้นที่ติดรถไฟฟ้า ซึ่งอยู่ในกลุ่มคอนโดฯ ระดับราคา 100,000-199,999 บาทต่อ ตร.ม. เนื่องจากต้นทุนต่างๆเพิ่มขึ้น รวมไปถึงราคาที่ดินที่อาจจะปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งตลาดไฮเอนด์จะได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดอื่นๆ และคาดว่าอุปสงค์ยังในตลาดยังคงมีกระแสตอบรับที่ดี
สำหรับแนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ยังคงฝากความหวังไว้กับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ โดยเฉพาะนโยบายเกี่ยวกับการป้องกันภัยธรรมชาติ เนื่องจากประสบการณ์อันเลวร้ายจากภัยพิบัติทำให้ผู้บริโภคต้องการความเชื่อมั่นและการดูแลที่มากกว่าปรกติ ซึ่งถ้าหากรัฐไม่เร่งเข้ามาเยียวยาแก้ไข การเติบโตของตลาดอสังหาฯอาจจะจำกัดกรอบเพียงแค่ผู้ประกอบการกลุ่มบริษัทมหาชน เพราะมีภาษีมากกว่ากลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยอื่นๆ เนื่องจากมีชื่อเสียงและมีมาตรฐานการบริการที่น่าเชื่อถือและครอบคลุมมากกว่า
ด้าน นายสุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯว่า บริษัทมหาชน ยังคงมีบทบาทสำคัญสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในสัดส่วนครึ่งต่อครึ่ง หรือ ประมาณ 56% ซึ่งจากการสำรวจโครงการที่เปิดตัวใหม่ในตลาดกว่า 8,100 ยูนิต เป็นของกลุ่มผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์หรือบริษัทลูกแทบทั้งสิ้น และจากวิกฤตน้ำท่วมที่ผ่านมาทำให้ผู้ประกอบการที่เคยเน้นตลาดโครงการในกรุงเทพฯเริ่มขยายฐานไปยังต่างจังหวัดด้วย
“บริษัทมหาชนยังคงครองส่วนแบ่งมากที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันตลาดในเขตใจกลางกรุงเทพฯหรือบริเวณทำเลพื้นที่ชั้นในใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว ดังนั้นบริษัทเหล่านี้จึงให้ความสำคัญกับบริเวณกรุงเทพฯชั้นนอกและชานกรุงมากขึ้น” นายสุรเชษฐ์ กล่าวสรุป
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯจะถูกจำกัดด้วยปัจจัยอื่นๆมากขึ้น ทั้งในด้านกฎหมายก่อสร้างและต้นทุนราคาที่ดินที่แพงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ในอนาคตยากที่จะคาดเดาได้ว่าโอกาสสำหรับผู้พัฒนาโครงการจากผู้ประกอบการรายอื่นๆนอกเหนือจากกลุ่มบริษัทมหาชน จะมีช่องว่างให้แทรกตัวเพิ่มขึ้นได้หรือไม่ โดยเฉพาะในพื้นที่เศรษฐกิจอย่างโซน CBD ที่อัตราการแข่งขันในตลาดสูงลิบลิ่ว
แต่ทั้งนี้ กรอบที่จำกัดสำหรับผู้ประกอบการในกรุงเทพฯอาจจะเป็นทางออกสำหรับโอกาสใหม่ๆในตลาดชานเมือง และตลาดต่างจังหวัดอื่นๆ แต่ก็ขึ้นอยู่กับอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญอย่างการขยายตัวของเมืองและเศรษฐกิจในอนาคต ซึ่งถ้าหากรัฐบาลขยายพื้นที่เศรษฐกิจได้มากขึ้นโอกาสของผู้ประกอบการอื่นๆก็จะมีมากขึ้นด้วย และสิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างโอกาสเข้ามาแข่งกับบริษัทใหญ่ๆก็คือ “คุณภาพ” ที่ต้องมาเป็นที่หนึ่ง เพราะสิ่งนี้จะเป็นเครื่องการันตีได้ดีกว่าแบรนด์หรือชื่อเสียงเป็นไหนๆ
