ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล และแนวโน้มปี 2568
ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มี Total supply รวมทั้งสิ้น 104,233 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.6 อยู่ที่ 838,308 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงร้อยละ -37.2 เหลือเพียง 9,729 หน่วย โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 83,649 ล้านบาท มูลค่าลดลงร้อยละ -34.9 อย่างไรก็ตามยอดขายใหม่ปรับตัวดีขึ้น โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 คิดเป็น 10,633 หน่วย และมีมูลค่า 78,089 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 93,600 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 760,219 ล้านบาท หน่วยเหลือขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3 โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 8.6 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 8.1 ล้านบาทต่อหน่วย ระดับราคาที่พบหน่วยเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ กลุ่มราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 25.4 และกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 23.9 โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งสะท้อนว่าตลาดในระดับราคากลางยังคงเผชิญแรงต้านจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
จังหวัดนนทบุรี มีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 36,534 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 236,376 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวนเพียง 1,520 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ -72.4 และมีมูลค่าอยู่ที่ 18,897 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ -62.0 ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 2,633 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.5 คิดเป็นมูลค่า 15,654 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -30.9 หน่วยเหลือขายสะสมมีจำนวน 33,901 หน่วย ลดลงร้อยละ -3.3 มูลค่า 220,722 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.9 โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 12.4 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 6.5 ล้านบาทต่อหน่วย โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มราคาตั้งแต่ 2.01–3.00 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.9 ของทั้งหมด และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ถึงร้อยละ 52 รองลงมาคือกลุ่มราคา 1.01–2.00 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มประชาชนระดับกลางถึงล่าง
จังหวัดปทุมธานีมีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 54,966 หน่วย มูลค่า 240,371 ล้านบาท โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวน 3,321 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ 54.9 และมีมูลค่าอยู่ที่ 10,898 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 4,223 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 15,048 ล้านบาท หน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 50,743 หน่วย มูลค่า 225,324 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 3.3 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 4.4 ล้านบาทต่อหน่วย กลุ่มสินค้าระดับราคาตั้งแต่ 1.01–2.00 ล้านบาท และ 2.01–3.00 ล้านบาท เป็นกลุ่มหลักของหน่วยเหลือขายสะสม คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33 และร้อยละ 21.6 ของหน่วยเหลือขาย ตามลำดับ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อของผู้บริโภคกลุ่มฐานราก
จังหวัดสมุทรปราการมีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 39,996 หน่วย มูลค่ารวม 221,305 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.9 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.9 โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีจำนวน 3,164 หน่วย มูลค่า 23,271 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -5.1 มูลค่าลดลงร้อยละ -34.4 และยอดขายใหม่อยู่ที่ 3,223 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 18,545 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -58.1 มูลค่าลดลงร้อยละ -60.6 ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 36,773 หน่วย มูลค่า 202,760 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.8 มูลค่าเพิ่มขึ้น ร้อยละ 44.1 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการใหม่อยู่ที่ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 5.5 ล้านบาทต่อหน่วย สินค้าระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาทมีสัดส่วนสูงที่สุดในกลุ่มหน่วยเหลือขาย คิดเป็นร้อยละ 39 โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ แสดงให้เห็นถึงความอิ่มตัวของตลาดในระดับราคากลาง
จังหวัดสมุทรสาครแม้จะมีขนาดตลาดที่เล็กกว่าจังหวัดอื่นในปริมณฑล แต่ครึ่งปีแรก 2568 จังหวัดสมุทรสาครมี Total supply รวมทั้งสิ้น 12,695 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 50,895 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.7 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 25.9 โดยมีการเปิดขายใหม่เพียง 381 หน่วย มูลค่า 1,640 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -26.6 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6 มียอดขายใหม่อยู่ที่ 625 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 2,404 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -62.3 มูลค่าลดลงร้อยละ -69.3 ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมมีจำนวน 12,070 หน่วย มูลค่า 48,492 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 40.3 มูลค่าเพิ่มขึ้น 48.8 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาของหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 4.0 ล้านบาทต่อหน่วย หน่วยเหลือขายส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาตั้งแต่ 2.01–3.00 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.4 และ 1.01–2.00 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 27.4% โดยเฉพาะในทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งแสดงถึงความตึงตัวของกำลังซื้อระดับล่างในพื้นที่นี้
จังหวัดนครปฐมมี Total supply จำนวนทั้งสิ้น 7,777 หน่วย มูลค่ารวมอยู่ที่ 35,980 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 17.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.8 และมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงเหลือเพียง 163 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,934 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงถึงร้อยละ -90.0 มูลค่าลดลงร้อยละ 67.1 ส่วนยอดขายใหม่มีจำนวน 549 หน่วย มีมูลค่า 2,573 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -67.9 มูลค่าลดลงร้อยละ -55.5 หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 7,228 หน่วย มูลค่า 33,406 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.4 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 83.2 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 11.9 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย
จำนวนหน่วยเหลือขายอยู่กลุ่มราคาที่ 2.01–3.00 ล้านบาท จำนวนมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 35.1 ของทั้งตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ มีสัดส่วนร้อยละ 65 และอาคารชุด มีสัดส่วนร้อยละ 67.9 รองลงมา คือ บ้านแฝดในช่วง 3.01–5.00 ล้านบาท คิดเป็นร้อนละ 59 ของกลุ่มราคาดังกล่าว และบ้านเดี่ยวในช่วง 5.01–7.50 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.6 ของกลุ่มราคาดังกล่าว แสดงถึงแรงกดดันที่มีอยู่ในตลาดระดับราคากลางถึงล่าง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จำนวน 52,000 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.2 จากปี 2567 หรือลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 แพร่ระบาดและคาดว่าจะมีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.2 จากปี 2567 ที่มีจำนวน 62,771 หน่วย และมีมูลค่า 500,968 ล้านบาท มีแนวโน้มว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงชะลอตัว โดยปัจจัยสนับสนุนตลาดยังคงเป็นเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง และรัฐบาลมีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงคือ เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังที่มีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง กำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จำเป็นต้องพิจารณาสินค้าคงเหลือขายในแต่ละทำเล และในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาทที่มีจำนวนสูงถึง 17,268 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.1 ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังในการเข้าสู่ตลาดมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้
