“ตลาดอสังหาฯ สมุย–พะงันกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ Investment Hub ระดับโลก ท่ามกลางดีมานด์ต่างชาติที่เติบโตและครองตลาดอย่างชัดเจน”
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เกาะสมุย–พะงัน มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 154 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายประมาณ 2,860 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 61,140 ล้านบาท สะท้อนถึงการขยายตัวของอุปทานอย่างต่อเนื่อง และการเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนาโครงการทั้งรายเดิมและรายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ด้านการดูดซับตลาด พบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง และมีการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์รองรับกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายในรูปแบบ Leasehold ส่งผลให้สัดส่วนการถือครองโดยนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอย่างชัดเจน ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครเริ่มให้ความสนใจเข้ามาสะสมที่ดินในพื้นที่เกาะสมุยและเกาะพะงันเพิ่มมากขึ้น เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีอุปทานในตลาดค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าในปี พ.ศ. 2569 จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่และรายใหญ่จากกรุงเทพฯ รวมถึงผู้พัฒนาในภูมิภาคอื่น ๆ เช่น บมจ. ศุภาลัย บมจ. อรสิริน โฮลดิ้ง และผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์รายอื่นๆ เข้ามาเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอย่างคึกคัก เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดในพื้นที่ศักยภาพสูงนี้ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันในตลาดทวีความเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ทั้งในด้านทำเล การออกแบบโครงการ และกลยุทธ์การขาย ผู้พัฒนาโครงการควรให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (Title Deed) ให้ถูกต้องและครบถ้วน รวมถึงการเลือกทำเลที่มีศักยภาพด้านดีมานด์ที่ชัดเจน เนื่องจากแม้ตลาดโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโต แต่ความสำเร็จของแต่ละโครงการยังขึ้นอยู่กับคุณภาพของทำเล โครงสร้างผู้ซื้อ ราคา และความเหมาะสมของผลิตภัณฑ์เป็นสำคัญ
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยยังคงมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจและต่อเนื่อง สะท้อนถึงบทบาทของเกาะสมุยในฐานะหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการพักอาศัยระดับนานาชาติ (International Resort Real Estate Market) ที่มีความแข็งแกร่งที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 113 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 2,422 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 53,200 ล้านบาท โดยสามารถจำแนกออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่มีความหลากหลายและอยู่ในช่วงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง (Sustained Growth Phase) ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 9 โครงการ รวม 1,214 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนประมาณ 6,028 ล้านบาท โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ได้แก่ หาดเฉวง–บ่อผุด และหาดละไม ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์บนเกาะสมุย ส่งผลให้ยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อการพักอาศัยได้อย่างต่อเนื่องระดับราคาคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปอยู่ในช่วงประมาณ 60,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม พบว่าตลาดมีการปรับตัวของราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการระดับลักชัวรีมีราคาขายสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนถึงการยกระดับคุณภาพโครงการและความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ขณะเดียวกันตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะสมุย โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 65 โครงการ รวม 749 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 29,850 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ใกล้ชายหาดสำคัญ ได้แก่ แม่น้ำ เฉวง–บ่อผุด และละไม ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และความต้องการเช่าระยะสั้นจากนักท่องเที่ยวระดับพรีเมียม สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 39 โครงการ รวม 459 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 17,322 ล้านบาท โดยการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ตอนเหนือของเกาะ ซึ่งเป็นโซนที่มีความสงบและเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์ ในด้านโครงสร้างดีมานด์ ตลาดคอนโดมิเนียมเกาะสมุมียังคงได้รับแรงสนับสนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติอย่างชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจากยุโรป รัสเซีย ฝรั่งเศส ออสเตรเลีย จีน และอิสราเอล ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันทั้งยอดขายและระดับราคาให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีพฤติกรรมการลงทุนที่หลากหลาย ทั้งเพื่อการพักอาศัยระยะยาว การซื้อเพื่อปล่อยเช่า และการถือครองเป็นสินทรัพย์ระยะยาวในตลาดรีสอร์ต
นอกจากปัจจัยด้านตัวเลขการลงทุนแล้ว ความน่าสนใจของตลาดเกาะสมุมียังมาจากปัจจัยเชิงคุณภาพ ทั้งในด้านทำเลติดชายหาดที่มีชื่อเสียงระดับโลก ความสะดวกในการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน รวมถึงไลฟ์สไตล์ของเกาะที่ผสมผสานระหว่างความเป็นรีสอร์ตและชุมชนต่างชาติอย่างลงตัว ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้เกาะสมุยไม่เพียงเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว แต่ยังพัฒนาไปสู่ Destination Investment Market ที่ดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะสมุยยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและโดดเด่น โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดในระดับก้าวกระโดด ทั้งในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่และความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในศักยภาพของทำเล จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยพบว่า ในปี พ.ศ. 2567 มีการเปิดขายโครงการบ้านพักตากอากาศใหม่จำนวนประมาณ 298 ยูนิต ขณะที่ในปี พ.ศ. 2568 เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 318 ยูนิต ปรับตัวมากกว่า 100% จากช่วงเวลาปกติในปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดจะอยู่ในระดับที่เริ่มมีความหนาแน่นมากขึ้นแล้วก็ตาม ทั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายยังคงมีแผนเตรียมเปิดตัวเฟสใหม่เพิ่มเติม เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง และเพื่อเกาะกระแสเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนบนเกาะสมุย
ในด้านโครงสร้างผู้ซื้อ พบว่าตลาดบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยยังคงพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นหลัก โดยผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 10–15 ของความต้องการทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงครองสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 85–90 ของตลาด เมื่อพิจารณาเชิงลึกพบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของความต้องการทั้งหมดมาจากกลุ่มนักลงทุนชาวยุโรป ซึ่งสะท้อนบทบาทของเกาะสมุยในฐานะจุดหมายปลายทางด้านการพักอาศัยระยะยาวและการลงทุนระดับนานาชาติ ขณะเดียวกันยังพบความต้องการที่ต่อเนื่องจากนักลงทุนในกลุ่มรัสเซีย อิสราเอล จีน ออสเตรเลีย สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งล้วนเป็นตลาดหลักที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนดีมานด์ของอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงันยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงบทบาทของเกาะพะงันที่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ (International Residential & Investment Market) มากยิ่งขึ้น ซึ่งพบว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 41 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 438 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 7,940 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งประเภทการพัฒนาออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่ยังอยู่ในช่วงการขยายตัว (Expanding Phase) และมีความหลากหลายของรูปแบบผลิตภัณฑ์เพื่อรองรับดีมานด์จากต่างประเทศ
ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 4 โครงการ รวมทั้งสิ้น 66 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 380 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่อยู่ในทำเลศักยภาพสูง เช่น หาดศรีธนู และหาดยาว ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาวในรูปแบบ Wellness Living และ Digital Nomad Lifestyle ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีจำนวนโครงการจำกัดเมื่อเทียบกับรูปแบบวิลล่า ขณะที่ตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะพะงัน โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 26 โครงการ รวม 294 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 6,830 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่มุ่งเน้นในพื้นที่โซนตะวันตกเฉียงเหนือและตะวันตกของเกาะ อาทิ แม่หาด หาดยาว และหาดหินกอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และบรรยากาศแบบรีสอร์ต ส่งผลให้ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่มองหาบ้านพักตากอากาศเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวและการปล่อยเช่าในรูปแบบ Vacation Rental สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 11 โครงการ รวม 78 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 730 ล้านบาท โดยการพัฒนาในกลุ่มนี้ยังคงกระจายตัวในพื้นที่ฝั่งตะวันตกและตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ เน้นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยถาวรหรือกึ่งถาวรในราคาที่เข้าถึงได้มากกว่ากลุ่มวิลล่าระดับลักชัวรี
ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงันยังคงได้รับแรงหนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอล ยุโรป และออสเตรเลีย ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันดีมานด์ในตลาดวิลล่าและบ้านพักตากอากาศอย่างชัดเจน กลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอลถือเป็นหนึ่งในตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่มีการเติบโตโดดเด่นในช่วงหลัง โดยมีพฤติกรรมการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวควบคู่กับการลงทุนปล่อยเช่า ทำให้เกิดความต้องการต่อเนื่องในโซนที่มีความเงียบสงบ เข้าถึงธรรมชาติได้ง่าย และมีชุมชนต่างชาติรองรับ ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะพะงันมีทิศทางการเติบโตใกล้เคียงกับเกาะสมุย โดยเฉพาะในด้านการขยายตัวของอุปทาน (Supply Expansion) ที่เร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านของเกาะพะงันจากตลาดท่องเที่ยวระยะสั้น ไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนในลักษณะ Second Home และ Investment Property มากขึ้น จากข้อมูลพบว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2567–2568 มีโครงการบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้นประมาณ 231 ยูนิต โดยเฉพาะในปี พ.ศ. 2568 เพียงปีเดียว มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงถึงประมาณ 131 ยูนิต ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อศักยภาพของตลาดในระยะยาว ทั้งในด้านการเติบโตของนักท่องเที่ยวคุณภาพ (Quality Tourism) และความต้องการที่พักระดับลักชัวรีจากต่างชาติ ทั้งนี้ โครงการส่วนใหญ่ในตลาดยังคงมุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยใช้รูปแบบกรรมสิทธิ์แบบ Leasehold ระยะเวลา 30 ปี ซึ่งเป็นโครงสร้างการถือครองที่สอดคล้องกับข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ดินในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ และยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นด้านการลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว
ในด้านโครงสร้างดีมานด์ (Demand Structure) พบว่ากลุ่มลูกค้าหลักของตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะ พะงันมากกว่าร้อยละ 90 ยังคงเป็นกำลังซื้อจากต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากออสเตรเลีย ยุโรป อิสราเอล แอฟริกาใต้ สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งส่วนใหญ่มองหาทรัพย์สินเพื่อการพักอาศัยระยะยาว (Long-stay) การเกษียณอายุ (Retirement Living) และการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นในรูปแบบ Vacation Rental ขณะที่กำลังซื้อชาวไทย รวมถึงกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น มีสัดส่วนประมาณ 10% ของตลาดทั้งหมด ในเชิงพฤติกรรมผู้ซื้อด้านทำเล พบว่าความต้องการมีความแตกต่างกันตามรูปแบบการใช้ชีวิตและวัตถุประสงค์การลงทุน โดยสามารถแบ่งออกได้เป็นสามกลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มที่หนึ่งคือโซนศรีธนูและหินกอง ซึ่งได้รับความนิยมสูงในกลุ่มผู้ซื้อชาวยุโรปและกลุ่มดิจิทัลโนแมด เนื่องจากเป็นศูนย์กลางของไลฟ์สไตล์แบบ Wellness และ Spiritual Living ที่มีชุมชนต่างชาติค่อนข้างแข็งแกร่ง อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยคาเฟ่เพื่อสุขภาพ สตูดิโอโยคะ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการอยู่อาศัยระยะยาว ทำให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นจุดหมายสำคัญของผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตมากกว่าการท่องเที่ยว กลุ่มที่สองคือโซนหาดยาว หาดสลัด และแม่หาด ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและวิวทะเล โดยพื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะภูมิประเทศเป็นเนินเขาและชายฝั่งที่สวยงาม ส่งผลให้มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการวิลล่าระดับลักชัวรีที่เน้นความเป็นเอกสิทธิ์ ขณะเดียวกันยังมีข้อได้เปรียบด้านทัศนียภาพและความเงียบสงบ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ และกลุ่มที่สามคือโซนท้องศาลาและบ้านใต้ ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเกาะและเป็นพื้นที่ที่มีความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานมากที่สุด ทำเลดังกล่าวจึงได้รับความนิยมในมิติของการลงทุน เนื่องจากสามารถเข้าถึงท่าเรือ ร้านค้า และบริการต่าง ๆ ได้ง่าย อีกทั้งยังมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดทั้งปี ซึ่งโดยภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะพะงันกำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตเชิงโครงสร้าง (Structural Growth Phase) ที่มีการแบ่งกลุ่มทำเลอย่างชัดเจนตามรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดไม่ได้ขับเคลื่อนเพียงจากปัจจัยด้านการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
