ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยครึ่งปีแรก 2569 ยังเติบโตต่อเนื่อง ความต้องการพื้นที่แข็งแกร่ง หนุนราคาที่ดินปรับขึ้น
มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ Partner – Head of Industry Strategy & Solutions, Knight Frank Thailand, กล่าวว่า “ประเด็นสำคัญของตลาดอุตสาหกรรมไทยในวันนี้ ไม่ใช่เพียงว่าเราจะสามารถดึงดูดการลงทุนได้มากเพียงใด แต่อยู่ที่เรามีศักยภาพเพียงพอที่จะรองรับการลงทุนยุคใหม่หรือไม่ เมื่อโครงการลงทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและใช้เทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น นักลงทุนไม่ได้มองหาเพียงพื้นที่อุตสาหกรรม แต่ต้องการทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการรองรับการขยายธุรกิจในระยะยาว ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในอนาคต”
ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมยังเติบโต แม้ภาพรวมการลงทุนเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ แม้ตัวเลขการลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI และจำนวนโครงการลงทุนใหม่จะปรับตัวลดลงจากระดับสูงเป็นประวัติการณ์ในปีที่ผ่านมา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการใช้พื้นที่ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายกำลังการผลิตและลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยอดการซื้อขายที่ดินอุตสาหกรรม (Land Take–up) อยู่ที่ 5,503 ไร่ เพิ่มขึ้น 17.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกับช่วงที่ผ่านมา
ภาพดังกล่าวสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของลักษณะการลงทุน จากเดิมที่เป็นการขยายตัวเชิงปริมาณ ไปสู่การลงทุนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ใช้เทคโนโลยีมากขึ้น และต้องการพื้นที่ที่สามารถรองรับการดำเนินธุรกิจในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี 2569 ประเทศไทยมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plots: SILP) รวม 191,292 ไร่ เพิ่มขึ้น 3.1% จากครึ่งหลังของปี 2568 โดยพื้นที่ใน EEC ยังคงเป็นศูนย์กลางของตลาด คิดเป็น 64.6% ของอุปทานทั้งหมด แม้อุปทานยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ทิศทางการพัฒนาโครงการเริ่มเปลี่ยนไป ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมให้ความสำคัญกับโครงการแบบ Built–to–Suit และ Pre–leased มากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ผู้เช่าที่มีความต้องการเฉพาะด้าน ทั้งในเรื่องรูปแบบอาคาร ระบบสาธารณูปโภค และการดำเนินงานที่สอดคล้องกับกระบวนการผลิตของแต่ละอุตสาหกรรม
ขณะเดียวกัน ตลาดโรงงานสำเร็จรูป (Ready–Built Factory) มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 10,400 ตารางเมตร ซึ่งทั้งหมดอยู่ในจังหวัดระยอง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 98.2% สะท้อนว่าความต้องการโรงงานที่พร้อมใช้งานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง การเติบโตของอุปสงค์ ประกอบกับการขยายตัวของอุปทานที่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้ราคาที่ดินอุตสาหกรรมยังคงปรับตัวสูงขึ้นในหลายพื้นที่ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ 7.43 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 16.2% จากปีก่อน ขณะที่พื้นที่ EEC มีการปรับตัวของราคามากกว่า 31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนการปรับตัวของราคาไม่ได้สะท้อนเพียงต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ยังสะท้อนถึงความต้องการลงทุนที่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ซึ่งมีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และระบบนิเวศอุตสาหกรรมที่สามารถรองรับการเติบโตของผู้ประกอบการได้ในระยะยาว
ในด้านการลงทุน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าการลงทุนสูงที่สุด คิดเป็นประมาณ 40% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดที่ได้รับการส่งเสริมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569 โดยการลงทุนส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการผลิต PCB, Flexible PCB, HDI PCB และอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับเทคโนโลยีขั้นสูง นอกจากนี้ แม้จำนวนโรงงานเปิดใหม่จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่จำนวนโครงการขยายโรงงานกลับเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการจำนวนมากยังคงเลือกขยายฐานการผลิตเดิมในประเทศไทย เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยจะยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง การผลิตอิเล็กทรอนิกส์ และการย้ายฐานการผลิตของผู้ประกอบการระดับโลก แม้เศรษฐกิจโลกและนโยบายการค้าระหว่างประเทศจะยังมีความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไป ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดความสามารถในการแข่งขันของตลาดอุตสาหกรรมไทย จะไม่ได้อยู่ที่การมีพื้นที่อุตสาหกรรมเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงความพร้อมของระบบไฟฟ้า น้ำ โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล และศักยภาพในการรองรับการขยายตัวของธุรกิจ ซึ่งจะมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการในอนาคต
